Locações de imóveis - Danilo Santana

Efeitos e reflexos da Lei no. 12.112/09 ao introduzir alterações na Lei no 8.245/91 que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos (por conseqüência não se aplica às locações regidas pelo código civil).

Temas:
1. Multa pela quebra do contrato.
2. Responsabilidade dos fiadores.
3. Duração das garantias da locação.
4. Despejo liminar por falta de pagamento.
5. Alterações processuais nas ações de despejo.
6. Expedição de mandado de despejo na sentença.
7. Execução provisória do despejo.
8. Ação revisional de aluguéis
9. Alterações nos requisitos da ação renovatória.
10. Data início da vigência da nova lei.

1. Multa pela quebra do contrato.
(Lei 8.245/91- art. 4º)
Nos contratos antigos, assinados antes da vigência da nova lei, o locador não pode retomar o imóvel antes do término do prazo avençado, mas o inquilino pode entregar o imóvel antes do vencimento do prazo da locação, contudo, neste caso, estará sujeito a discutir o valor da multa contratual. Os tribunais, desde há muito, vêm decidindo pela aplicação da multa prevista em contrato de forma proporcional, contudo, a matéria ainda é controvertida. A nova legislação, com o objetivo de reduzir a controvérsia a respeito desta matéria, manteve a impossibilidade de o locador retomar o imóvel antes de vencido o prazo contratual, mas dispôs de forma clara e objetiva que o locatário poderá entregar o imóvel antes do vencimento do contrato pagando a multa pactuada de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato.

2. Responsabilidade dos fiadores.
(Lei 8.245/91- art. 12)
(Hipótese da separação ou morte dos afiançados.)
A nova lei manteve as principais disposições da lei antiga com relação ao destino da locação no caso de separação ou morte de um dos locatários, contudo, fez inserir a faculdade dos fiadores de se exonerarem do compromisso de garantia nessas hipóteses. O fato que dá ensejo a essa faculdade legal em favor do fiador é a alteração na composição dos locatários. Naturalmente que a disposição traz um razoável avanço vez que, nestes casos específicos, a exoneração se dá ainda na vigência do contrato.

3. Duração das garantias da locação.
(Lei 8.245/91- arts. 39 e 40)
(Exoneração da fiança na prorrogação indeterminada da locação.)
A nova lei também realçou a continuidade da responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves, entretanto, por outro lado, instituiu a faculdade do fiador se desonerar da responsabilidade da fiança nos casos de prorrogação da locação por prazo indeterminado. Trata-se de uma faculdade, logo, o fiador deverá tomar a iniciativa de notificar ao locador sua intenção de desoneração da fiança.

4. Despejo liminar por falta de pagamento.
(Lei 8.245/91- art. 59)
A nova lei do inquilinato incluiu a concessão de ordem liminar, com prazo de desocupação de 15 dias, para os imóveis residenciais e não residenciais alugados a inquilinos inadimplentes e sem garantia válida de pagamento. Essa nova hipótese de concessão de liminar de desocupação por falta de pagamento vale também para os imóveis residenciais ou não residenciais que tenham perdido as garantias contratuais pactuadas e o inquilino, mesmo notificado (artigo 40 da Lei 8.245/91), não as tenha substituído. Portanto, importa ressaltar que a nova disposição não atinge os contratos dotados de garantias válidas de qualquer espécie, por exemplo: a fiança. Se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatário tiver condição de quitar a dívida locatícia por inteiro, a ordem judicial será cancelada. A nova lei incluiu também, entre outras, a concessão de ordem liminar nos casos de necessidade de reparações urgentes nos imóveis, residenciais ou não residenciais, quando determinadas pelo poder público e o locatário (inquilino) não as consentir. A ordem liminar também poderá ser concedida para pedidos de desocupação de imóveis não residenciais quando ajuizados dentro de trinta dias do vencimento do contrato, ou ainda nos casos de locações vigentes por prazo indeterminado depois de esgotado o prazo da notificação de não interesse de continuação da locação (denúncia vazia). Alerta, esta hipótese não alcança as locações residenciais.

6. Expedição de mandado de despejo na sentença.
(Lei 8.245/91- art. 63)
Ainda no capítulo destinado a regular as ações de despejo o legislador estabeleceu que o juiz, ao julgar procedente uma ação de despejo, deve mandar expedir o mandado de desocupação, já fixando o prazo respectivo conforme cada caso, consideradas as
situações que se amoldarem às hipóteses da norma. Neste artigo o foco é a abrangência da sentença proferida pelo juiz depois da tramitação regular do processo da ação de despejo, portanto, não se pode confundir com os prazos e situações que prevêem a concessão da ordem liminar. A ordem liminar, concedida ou negada, pelas suas características e limitações legais, não impede ou altera a tramitação da ação de despejo e a prolação da sentença. Os eventuais recursos são possíveis em cada tipo de provimento ou atos processuais, contudo, são distintos na forma, espécie e oportunidade. Cada qual tem a sua função e efeito, um não interfere no outro.

7. Execução provisória do despejo.
(Lei 8.245/91- art. 64)
A alteração do artigo 64 da lei 8245/91 foi destinada a reduzir o valor da caução já imposta pela norma antiga quando o locador quisesse executar o despejo antes do trânsito em julgado da sentença proferida em primeira instância. Ou seja, mesmo que o locatário condenado na desocupação do imóvel houvesse tempestivamente interposto recurso à segunda instância, pretendendo a reforma do julgado, o locador poderia executar o despejo decretado se depositasse à disposição do juizo o valor que a lei estabeleceu a título de caução. O valor da caução na norma alterada era, no mínimo, correspondente a doze, e no máximo correpondente a dezoito aluguéis mensais atualizados. A nova lei reduziu esses valores para seis e doze aluguéis atualizados, respectivamente.

8. Ação revisional de aluguéis.
(Lei 8.245/91- art. 68)
As alterações com relação à revisão de aluguéis, da mesma forma que a maior parte da nova norma, teve como escopo a simplificação e agilidade processuais, além da compatibilização da lei inquilinária com a orientação jurisprudencial. Como nos demais artigos, a nova norma também foi usada também para promover correções de expressões já impróprias, como substituir a antiga expressão “rito sumaríssimo” pela atual “rito sumário”, e aclarar a forma de fixação do aluguel provisório.

9. Alterações nos requisitos da ação renovatória.
(Lei 8.245/91- arts. 71 e 74)
No caso do artigo 71 da lei 8.245/91, a alteração apenas atualizou o nome do Ministério da Fazenda e fez substituir a expressão “idoneidade financeira” pela “atual idoneidade financeira” de forma a oportunizar a revisão dos cadastros dos fiadores como um dos requisitos da renovação compulsória da locação não residencial. Já no artigo 74 da lei 8.245/91 o legislador apenas reduziu o prazo de desocupação voluntária do imóvel, que era de seis meses, para trinta dias. Isso, considerando a hipótese de a sentença não acolher a renovação da locação. As demais disposições do texto original foram mantidas.

10. Data início da vigência da nova lei.
A nova lei que alterou a norma inquilinária vigente, em razão de veto do poder executivo, não dispôs sobre a data que deveria entrar em vigor as novas disposições, assim, nos termos da lei vigente, começará a vigorar somente após quarenta e cinco dias da sua publicação. Portanto, a partir do dia 25 de janeiro de 2010. O prazo, na omissão da norma, é fixado pela Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro:
Dec. Lei 4.657/42 - art. 1o Salvo disposição contrária, a lei começa a vigorar em todo o país quarenta e cinco dias depois de oficialmente publicada.

Assim, as matérias de mérito das locações contratadas dentro do período de vigência da norma antiga serão examinadas e julgadas conforme a norma antiga, e as novas locações, contratadas a partir da data de vigência da nova norma, serão examinadas e julgadas em conformidade com a nova norma. As situações eventualmente não contempladas pela norma antiga e sequer pela nova, serão definidas pela jurisprudência. Ressalte-se, entretanto, que as disposições meramente processuais terão aplicação imediata, ou seja, a partir da vigência da nova lei serão aplicadas nos processos sujeitos à lei do inquilinato sem qualquer distinção.